В январе 2023 года вступил в силу закон, запрещающий иностранцам покупать жилую недвижимость в Канаде. Законопроект C-19, принятый еще в июне 2022 года, стал ответом федерального правительства на беспрецедентный рост цен на жилье: за два года пандемии средняя цена дома в стране выросла на 52%, а в Торонто и Ванкувере — на 60% и 45% соответственно. Запрет был изобретен как временная мера на два года с возможностью продления до 2027 года. Премьер-министр Джастин Трюдо тогда назвал его «мерой охлаждения перегретого рынка».
К 2024 году стало очевидно: запрет не сработал так, как планировалось. Средняя цена дома в Канаде к июлю 2024 года составила 669 600 долларов — ниже пика февраля 2022 года (816 720 долларов), но на 4,5% выше уровня января 2023 года. Эксперты Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) в отчете за второй квартал 2024 года написали прямо: «Влияние запрета на покупку жилья нерезидентами на общую доступность жилья оказалось незначительным». Главной причиной назвали неспрос нерезидентов, а дефицит предложения — в 2023 году в стране было построено всего 240 267 жилых единиц при необходимости 3,5 млн к 2030 году для восстановления доступности.
Запрет ударил не по спекулянтам, а по тем, кого должен был защищать: международных студентов, рабочих по временным визам и семей, ждавших воссоединения.
Кто на самом деле попал под запрет
Закон C-19 определяет «нерезидента» широко: не канадские граждане, не постоянные резиденты, не лица с statut de réfugié. Под запрет попали международные студенты, обучающиеся в канадских колледжах и университетах — в 2023 году их было 1 040 985 человек. Рабочие по временным разрешениям (TFWP, IMP) — более 1,5 млн человек на конец 2023 года. Семьи, ожидающие обработки заявлений на воссоединение — сроки доходят до 34 месяцев. Исключения сделали для постоянных резидентов, беженцев, дипломатов и… корпораций, зарегистрированных в Канаде. Последние могут покупать жилье под сдачу в аренду. По данным Statistics Canada, в 2023 году корпорации купили 28% всех квартир в Торонто и 31% в Ванкувере — втрое больше, чем в 2019 году.
Иностранные покупатели, которых закон нацелился «охладить», составляли небольшую долю рынка. По данным CMHC, в 2017–2019 годах нерезиденты покупали 4–6% жилья в Торонто и Ванкувере. К 2022 году их доля упала до 2,1% и 1,8% соответственно — до вступления закона в силу. Причина: налог на нерезидентов (20% в Онтарио, 20% в Британской Колумбии) и налог на пустую недвижимость сделали покупку невыгодной задолго до запрета.
Что изменится в 2025 и 2026 годах
В марте 2024 года министр жилищного строительства Шон Фрейзер объявил: запрет продлят до 1 января 2027 года, но с поправками. Поправки, опубликованные в Canada Gazette в июле 2024 года, вводят три ключевых исключения. Первое — международные студенты, обучающиеся полного времени минимум пять лет подряд, могут купить одно жилье до 500 000 долларов. Второе — рабочие по временным разрешениям с налоговой историей в Канаде минимум три года из последних четырёх — одно жилье без ценового потолка. Третье — компании, 100% принадлежащие канадцам или постоянным резидентам, могут покупать под разработку (land banking) и арендный фонд.
Поправки 2024 года признают негласно: запрет pénalизировал не спекулянтов, а потенциальных канадцев — тех, кто учится, работает и платит налоги годами, но не получил статус PR.
Введение пятилетнего студенческого порога и трехлетнего налогового стажа для рабочих — признание того, что путь к жилью для новичков лежит через интеграцию, а не через статус. По данным Immigration, Refugees and Citizenship Canada (IRCC), в 2023 году 62% международных студентов выразили намерение остаться в Канаде после учебы, но только 23% получали PR в течение пяти лет. Запрет на покупку жилья создавал парадокс: студент, изучающийся пять лет, платящий налоги и работающий на PGWP, не мог купить квартиру, пока корпорация-нерезидент могла накупать целые дома под сдачу.
Хронология законодательных изменений: от принятия закона до продления запрета
Что ждет после 2027 года: три сценария
Закон имеет встроенный закат — 1 января 2027 года он истекает, если парламент не продлит его еще раз. На Hill Times в июне 2024 года министр Фрейзер сказал: «Мы будем оценивать влияние ежеквартально. Решение о 2027 году примем в 2026-м». Три сценария обсуждаются в оттаве.
Первый — полное отменение. Аргумент: запрет не сработал, цены растут из-за дефицита предложения, а не из-за иностранного спроса. CMHC прогнозирует, что для восстановления доступности 2003–2004 годов нужны 3,5 млн новых жилий к 2030 году. При текущем темпе строительства (240–260 тыс. в год) дефицит только углубится. Отмена запрета вернет на рынок покупателей, которые могут стать постоянными резидентами и налогоплательщиками.
Второй — сохранение с расширением исключений. Поправки 2024 года станут постоянными, добавятся категории: врачи и медсестры по ускоренным потокам иммиграции, квалифицированные рабочие в дефицитных профессиях (Red Seal trades), инвесторы по программам Start-up Visa и Owner-Operator LMIA. Логика: Канада конкурирует за таланты с Австралией, Германией, США — там покупка жилья доступна сразу после переезда.
Третий — трансформация в налоговый инструмент. Вместо запрета — повышение налога на нерезидентов до 25–30% и введение прогрессивного налога на пустую недвижимость (0,5–3% от оценочной стоимости в год). Пример: Ванкуверский Empty Homes Tax принес в городскую казну 114 млн долларов за 2023 год и снизил количество пустых домов на 26% за четыре года. Федеральный уровень может масштабировать эту модель.
Структура покупателей жилья в Торонто: нерезиденты против корпораций
Кто выигрывает и кто проигрывает сейчас
Победители — корпоративные арендодатели и REITs (недвижимостные инвестиционные трасты). Canadian Apartment Properties REIT (CAPREIT) за 2023 год увеличил портфель на 4 200 единиц, чистая операционная прибыль выросла на 12%. Boardwalk REIT — на 8%. Они покупают дома и квартиры, которые раньше могли бы купить семьи-иммигранты, и сдают их тем же семьям по аренде, выше рыночной на 15–20% за счет дефицита.
Проигрывают — семьи в очереди на воссоединение. Жена врача, приехавшего по Express Entry Health Care Worker Stream, ждет PR 18–24 месяца. Муж работает, платит налоги, они платят аренду 2 800–3 500 долларов в месяц в Торонто. Купить квартиру они не могут — муж не PR, жена не PR. Исключение для рабочих с трехлетней налоговой историей поможет только тем, кто уже три года в рынок недвижимости Канады влился. Новичков первый год — в ловушке.
Международные студенты — вторая крупная группа пострадавших. Средняя плата за обучение для иностранцев — 36 100 долларов в год (университеты) и 22 000 долларов (колледжи). За четыре года бакалавриата семья студент платит 140–150 тысяч долларов в канадскую экономику. Поправка 2024 года позволяет покупку только после пяти лет учебы — то есть после окончания, на стадии PGWP. До этого — только аренда.
Что говорят цифры за 18 месяцев запрета
- Доля нерезидентов в покупках жилья в Торонто: 2,1% (2022) → 1,4% (2023) → 1,2% (первые 9 месяцев 2024).
- Доля корпоративных покупателей в Торонто: 19% (2019) → 28% (2023) → 31% (первые 9 месяцев 2024).
- Средняя аренда однокомнатной квартиры в Торонто: $2 450 (янв 2023) → $2 620 (сен 2024), +7% за 20 месяцев.
- Строительство новых жилых единиц: 261 849 (2022) → 240 267 (2023) → прогноз 235 000 (2024, CMHC).
- Население Канады: 39,5 млн (янв 2023) → 41,3 млн (июль 2024), +4,5% за 18 месяцев.
Дефицит жилья в Канаде к июлю 2024 года оценивается CMHC в 1,2 млн единиц. Запрет на покупку иностранцами закрыл доступ к рынку для группы, отвечавшей за 1–2% сделок, не добавив ни одной новой квартиры.
Канадский опыт в контексте мировых практик
Канада не первая страна, вводившая запрет. Новая Зеландия в 2018 году запретила нерезидентам покупать жилье — к 2023 году цены в Окленде выросли на 18%, а строящиеся квартиры массово скупали местные инвесторы под аренду. Австралия с 2015 года вводит допосшлину 7–8% для нерезидентов + ежегодный налог на пустую недвижимость — в Сиднее цены выросли на 22% за тот же период. Сингапур с 1973 года разрешает нерезидентам покупать только кондоминиумы (не земельные участки) и с 2011 года налог 30% + Additional Buyer’s Stamp Duty 60% — цены в Сингапуре самые высокие в Азии, но 90% жителей живут в собственном жилье (HDB).
Разница Канады: ни Новая Зеландия, ни Австралия не испытывали такого демографического удара. Канада принимает 485 000 постоянных резидентов в 2024 году, 500 000 в 2025 и 2026 годах (Immigration Levels Plan 2024–2026). Плюс временные резиденты — студенты, рабочие, иждивенцы — еще 1,5–2 млн человек. Спрос растет структурно. Запрет на покупку 1–2% покупателей не меняет уравнение: предложение должно расти быстрее населения. При текущем темпе строительства это невозможно.
Район Торонто: рынок жилья в условиях запрета для иностранцев
Что нужно отслеживать в 2025–2026 годах
Ключевые маркеры решения 2027 года станут видны заранее. Первый — прогноз CREA на 2026–2027 год: если запуск строительства не превысит 280 000 единиц в год, федеральное правительство будет вынуждено искать способы стимулировать спрос инвесторами, включая нерезидентов. Второй — федеральный бюджет 2026 года и кредитно-денежная политика Банка Канады: появление строки «Non-Resident Speculation Tax Enhancement» или «Vacant Home Tax Federal Framework» сигнализирует о третьем сценарии. Третий — законопроект о продлении или отмене запрета, который должен быть внесен в Палату общин не позднее весны 2026 года для вступления в силу 1 января 2027 года.
Для иммигрантов и потенциальных покупателей стратегия одна: накапливать первоначальный взнос, строить канадскую кредитную историю и налоговый трек-рекорд. Исключения 2024 года (5 лет учебы, 3 года налогов) создают понятный путь: жить, работать, платить налоги — через 3–5 лет доступ к ипотеке и покупке открывается. Запрет не вечен. Дефицит жилья — пока да.
