Почему нельзя просто купить землю
Закон Таиланда 1999 года (Land Code Act) прямо запрещает иностранцам владеть землёй в свободной собственности (freehold). Исключения — инвестиции от 40 млн бат в гособлигации (практически не используется) или наследование по суду, что редкость.
Но закон не запрещает владеть строениями на чужой земле и долгосрочными правами пользования. Вся индустрия недвижимости Самуи построена на этом разграничении: земля — тайцу, дом и права — инострану.
Четыре рабочих инструмента контроля недвижимости
Лизхолд (Leasehold)
Аренда земли на 30 лет с правом двух продлений по 30 лет. Регистрируется в Земельном департаменте. Даёт оформляемое, наследуемое и продаваемое имущественное право.
- Максимум 30+30+30 лет
- Арендная плата фиксируется в контракте
- Требует регистрации для сроков > 3 лет
Тайская компания (Thai Co Ltd)
Иностранец держит 49% акций, тайцы — 51%. Компания покупает землю во freehold. Ключевой контроль — через структуру голосования (классы акций) и назначение иностранца единственным директором с правом подписи.
- Земля в полной собственности юрлица
- Ежегодный аудит и налоговая отчётность
- Риск признания номинальной структуры
Усуфрукт (Usufruct)
Право пользоваться чужой недвижимостью и извлекать доход (сдача в аренду) до 30 лет или пожизненно. Регистрируется на земеле. Сильнее лизхолда — не требует платы, наследуется наследниками усуфруктуара.
- До 30 лет или пожизненно
- Можно сдавать в субаренду
- Непередаваем по дарению/продаже
Суперфиции (Superficies)
Право владеть строениями/насаждениями на чужой земле. Отдельный объект права — можно продать, заложить, передать по наследству отдельно от земли. Срок до 30 лет или пожизненно. Редко используется, но мощный инструмент.
- Объект права — постройки, не земля
- Полная отчуждаемость (продажа, залог)
- Регистрация в Земельном департаменте
Виза для жизни на Самуи: легализация пребывания
Мифы, которые стоят денег и нервов
Due Diligence: 7 шагов перед подписанием
Проверка титула земли (Chanote)
Только Nor Sor 4 (Chanote) даёт полные права. Nor Sor 3 Gor — возможно, но с рисками границ. Sor Kor 1 — только права пользования, продажа невозможна. Закажите официальную копию в Land Office.
Обременения и ипотеки
В копии титула (на обратной стороне) проверьте раздел «Encumbrances». Любая ипотека, залог, арест или спор — красный флаг. Снимаются только продавцом до сделки.
Зонирование и стройнормы
Самуи имеет зоны: зелёная (сельхоз), жёлтая (жилая), красная (коммерческая), фиолетовая (туристская). Высота зданий ограничена (обычно 6–12 м в зависимости от зоны и отступа от моря). Проверьте в OrBorTor.
Права доступа и коммуникации
Есть ли сервитут проезда? Подключены ли электричество и вода официально (не по соседскому договору)? Есть ли септик/доступ к центральной канализации? Без этого — недострой.
Верification продавца
Если продавец — компания: запрашивайте Memorandum of Association, список директоров, протокол собрания о продаже. Если физлицо — смерть/недееспособность владельца остановят сделку. Проверьте через BOI и MOC.
Налоговая накладная сделки
Transfer fee 2% (обычно 50/50), сборочный налог 0.5%, спец. бизнес-налог 3.3% (если владение < 5 лет), удержанный налог 1% (если продавец компания) или прогрессивная шкала (физлицо). Считать заранее.
Эскроу и порядок расчётов
Никаких наличных и переводов на личные карты. Только эскроу-счёт в банке (Bangkok Bank, Kasikorn, SCB) или у лицензированного юриста. Деньги выпускаются продавцу только после регистрации перехода прав в Land Office.
Права на Самуи — это не препятствие, а конструктор. Собираете из четырёх деталей (право на землю, право на дом, виза, налог) ту схему, которая работает под вашу цель: сдача в аренду, личная вילה или долгосрочный актив. Главное — не подписывайте первое попавшееся соглашение «на доверии». Доверие здесь — это зарегистрированное в Land Office обременение.
