Закон на вашей стороне: права иностранца
Граждане почти любых стран могут владеть землей и недвижимостью в Грузии без ограничений по срокам и площади. Регистрация прав занимает один рабочий день в государственном реестре (NAPR).
Единственное системное ограничение — сельхозназначенные земли. Купить участок под дом в таком массиве напрямую нельзя. Выход: перевести землю в категорию «несельхоз» (процесс 2–4 месяца) или покупать уже с домом, где статус изменён.
Важно: недвижимость в границах приграничной зоны (ряд границы с Турцией) требует спецразрешения. Батуми в эту зону не входит, но пригороды (Гонио, Квариати) — требуют проверки координат.
Правило: паспорт + налоговый номер (получается за 15 мин в Доме юстиции) — это 100% документов для покупки. Визы, ВНЖ или биометрия не нужны.
Районы: где жить, а где — инвестировать
Премиум-тихая зона
Ботанический сад, виллы в зелени, пляжи чище центра. Дорога в центр 15–20 мин. Спрос на аренду сезонный, но чек выше. Хорошо для личного отдыха + летная сдача.
Растущая приграничная зона
Масштабная застройка, новые коммуникации, пляжи шире. Проверяйте: приграничная зона (нужно разрешение МВД), качество воды/газа, планы трассы. Инвестиционный горизонт 5+ лет.
Город-спутник с аеропортом
5 км от центра, аэропорт, скоростьной трамвай (в проекте/стройке). Дома дешевле на 30–40%. Аренда для транзитников и летников. Риск: шумит трасса и аэровоздушные пути.
Новостройка или вторичный дом: что забирает бюджет
От осмотра до ключей: 6 шагов сделки
Подбор и осмотр
Личный визит обязателен. Фото и видео не передают влажность, шум, запахи, качество сборки.
Предварительный договор
Бронь объекта за задаток (обычно 3–5%). Фиксирует цену и сроки. Не нотариализируется, но обязателен в письменной форме.
Due Diligence (Аудит)
Выписка из реестра (NAPR), проверка продавца в судебных базах, граница участка (геодезист), техсостояние дома (инженер).
Основной договор (ДКП)
Нотариальная форма не обязательна для домов, но *рекомендуется* для защиты. Обязательно: предмет, цена, порядок расчётов, передача.
Регистрация в NAPR
Подача документов (ДКП, паспорта, квитанция о госпошлине). Срочность: 1 раб. день (ускоренная) или 4 раб. дня (стандарт).
Передача и коммуналка
Акт приема-передачи, показания счетчиков, переоформление договоров на газ/воду/свет, смена замков.
Деньги сверх цены: принципы расчёта
Госпошлина реестра
Фиксированная сумма за регистрацию права собственности. Ускоренная (1 день) — выше, стандартная (4 дня) — ниже. Платит покупатель, если иное не договрено.
Нотариус / Юрист
Услуги нотариуса (если оформляете у него) или сопровождения юриста. Обычно % от сделки или фикс. Покупатель платит своим специалистам.
Имущественный налог
Годовой. Ставка зависит от статуса владельца (резидент/нерезидент) и кадастровой стоимости. Для физлиц-нерезидентов часто 1% от рыночной/кадастровой.
Налог на доход от продажи
При продаже в будущем. Если владение > 2 лет (для резидентов) — 0%. Для нерезидентов и сроков < 2 лет — 20% от разницы (доход минус документированные расходы).
Агентское вознаграждение
Обычно 2–3% от цены. Кто платит — вопрос договора. Часто продавец закладывает в цену, но покупатель может нанять своего букера (buyer’s agent) за свой счёт.
Скрытые расходы (Чек-лист)
- Геодезист (замер границ участка)
- Инженерный осмотр дома (фундамент, крыша, сети)
- Перевод документов + апостиль/легализация (если продавец иностранец)
- Банковские комиссии за перевод валюты (SWIFT/крипто/карты)
- Ландшафт, забор, подключение интернета после заселения
